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    商品房爛尾，首付款和利息能否拿回？法院判了
    
            
     

    
                                                                  時(shí)間：2025-05-13
  
                                                     

        
     
          
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    買房遭遇房屋未能按約交付該怎么辦？如果與開發(fā)商解除了購房合同，購房者如何拿回首付款和利息損失，后續(xù)剩余的按揭貸款又該由誰償還？
    

    近日，連云港市贛榆區(qū)人民法院披露了一起金融審判典型案例，該判決顯示，在開發(fā)商未能按約定交付房屋的情況下，購房者不僅可以拿回首付款和已償還的貸款、利息，后續(xù)剩余貸款和利息也由相關(guān)開發(fā)商承擔(dān)。
    

    中共連云港市贛榆區(qū)委政法委員會的官微“贛榆政法”披露了該案的基本案情。2020年11月3日，柏某、楊某娟與連云港某公司簽訂了《商品房買賣合同》，合同約定柏某、楊某娟購買連云港某公司開發(fā)的房屋，同時(shí)楊某娟作為借款人，柏某、連云港某公司作為保證人，某商業(yè)銀行作為貸款人，三方簽訂《個(gè)人購房擔(dān)保借款合同》，約定貸款人同意向借款人發(fā)放貸款用于購買案涉房產(chǎn)，某商業(yè)銀行將借款轉(zhuǎn)入連云港某公司賬戶。
    

    其后，連云港某公司未按合同約定交付房屋，柏某、楊某娟訴至法院要求解除與連云港某公司簽訂的《商品房買賣合同》，并要求連云港某公司退還已支付的購房首付款、已繳納的貸款。
    

    法院經(jīng)審理支持了柏某、楊某娟的訴訟請求。柏某、楊某娟將案涉房屋返還連云港某公司，雙方口頭約定案涉借款由連云港某公司繼續(xù)償還。后因連云港某公司未按時(shí)向某商業(yè)銀行償還案涉借款，柏某、楊某娟代為償還。因雙方就代償款協(xié)商未果，柏某、楊某娟訴至法院，要求解除《個(gè)人購房擔(dān)保借款合同》，連云港某公司給付已代其償還的貸款39617.58元并繼續(xù)歸還未償還的貸款及利息，直至還清之日。
    

    贛榆區(qū)法院經(jīng)審理認(rèn)為，按照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十條規(guī)定，因商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除，致使商品房擔(dān)保貸款合同的目的無法實(shí)現(xiàn)，當(dāng)事人請求解除商品房擔(dān)保貸款合同的，應(yīng)予支持。
    

    據(jù)此，在商品房買賣合同解除的情況下，柏某、楊某娟從某商業(yè)銀行借款支付購房款以期取得房屋所有權(quán)的目的已經(jīng)無法實(shí)現(xiàn)，柏某、楊某娟主張解除與某商業(yè)銀行簽訂的《個(gè)人購房擔(dān)保借款合同》，于法有據(jù)，法院予以支持。
    

    最終，法院判決解除柏某、楊某娟與某商業(yè)銀行、連云港某公司簽訂的《個(gè)人購房擔(dān)保借款合同》；連云港某公司返還柏某、楊某娟已償還的借款17169.26元及利息；連云港某公司向某商業(yè)銀行償還《個(gè)人購房擔(dān)保借款合同》項(xiàng)下剩余借款本金及利息。
    

    審理法院表示，該案例的典型意義在于，因開發(fā)商違約不能交房導(dǎo)致《商品房買賣合同》解除，借款合同相關(guān)格式條款要求購房者在既未取得所購房屋亦未實(shí)際占有購房貸款的情況下歸還貸款，明顯不合理地加重了購房者的責(zé)任，有違公平原則，該格式條款無效，對購房者不具有拘束力。
    

    過去，買到爛尾樓之后，購房者想要成功退房、拿回首付款和利息損失是較難的一件事。
    

    北京金訴律師事務(wù)所主任律師王玉臣對第一財(cái)經(jīng)表示，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的相關(guān)規(guī)定，商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除后，商品房擔(dān)保貸款合同也被解除的，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔(dān)保權(quán)人和買受人。
    

    不過，王玉臣表示，買到爛尾樓的業(yè)主想要拿回?fù)p失難點(diǎn)較多。首先是法律程序復(fù)雜，若與開發(fā)商協(xié)商不成，購房人需要提起相關(guān)的訴訟，申請解除購房合同和貸款合同。
    

    其次，購房者可能會面臨開發(fā)商無錢可退的情況，即使購房人打贏了官司，也依然陷入錢房兩空的境地。
    

    王玉臣認(rèn)為，若購房后遭遇房屋不能按約交付，目前主流的處理方式是推動復(fù)工交房優(yōu)于退房。在國家和地方的各種政策扶持下，許多爛尾樓項(xiàng)目已經(jīng)被列入保交樓和白名單，而如果購房人選擇退房，一旦監(jiān)管賬戶和開發(fā)商的賬戶上沒有錢，購房人即使贏了官司，也很難拿回房款，所以這是一種兜底的方式，購房者應(yīng)慎用。
    

    如果不得不走到最后一步，王玉臣認(rèn)為，法律方面依然保障了購房人的權(quán)益。2023年2月，最高法相關(guān)會議通過了《關(guān)于商品房消費(fèi)者權(quán)利保護(hù)問題的批復(fù)》，其中提到，在房屋不能交付且無實(shí)際交付可能的情況下，商品房消費(fèi)者主張價(jià)款返還請求權(quán)優(yōu)先于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)以及其他債權(quán)的，人民法院應(yīng)當(dāng)予以支持。王玉臣表示，法律已明確了購房人的優(yōu)先受償權(quán)，不過在司法實(shí)踐的過程中，對于“無實(shí)際交付可能”的判定以及保障購房人優(yōu)先權(quán)的具體實(shí)施細(xì)節(jié)，仍是難點(diǎn)。
    

    來源：第一財(cái)經(jīng)
    

     
    
               
                 
                                  


                    
    
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